賃貸の退去費用 原状回復のガイドラインで見る借りた人の負担

退去のときに借りた人が払うのは、不注意でつけた傷や、手入れを怠って広げた汚れを直す費用です。日焼けや家具の跡のように、普通に暮らしていてもできる傷みは家賃に含まれていて、貸す側の負担になります。

この線を示しているのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と、2020年4月に施行された今の民法です。請求書が届く前に線の位置を知っておくと、立ち会いで何を確かめればいいかが見えてきます。

原状回復は、借りたときの状態に戻すことではない

民法は、借りた人が部屋を返すときに、借りたあとにできた損傷を元に戻す義務を負うと定めています。ただし、通常の使い方でできた損耗と、年数による劣化（経年変化）は除かれます。借りた人に責任のない損傷も対象外です。¹

ガイドラインは、原状回復を次のように定義しています。²

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

善管注意義務とは、借りた物を大切に扱い、手入れや掃除をする義務のこと。年数による劣化と通常の使用による傷みの修繕は家賃に含まれていて、貸す側が負担します。次の入居者のための化粧直しや設備の交換も、貸す側の負担です。地震などの災害や、上の階の人など第三者によってできた傷みも、借りた人の負担ではありません。²

敷金は、部屋を返したあと、未払いの家賃などを差し引いた残りが返ってくるお金です。¹原状回復の費用を差し引くときも、この線が基準になります。

借りた人の負担になるもの、ならないもの

ガイドラインは、部位ごとの例を挙げています。²

カレンダーを画鋲で留めるのは普通の暮らしの範囲、重い棚をネジで留めて下地まで傷めるのは通常を超える使い方、という線です。家具の転倒を防ぐ金具を付けたいときは、先に貸す側の承諾をとるか、釘やネジを使わない方法を考えるよう、ガイドラインも勧めています。²

ここに挙がっているのは一般的な例で、「多いと考えられる」という書き方の目安です。実際の判断は、傷の程度や経緯で変わります。

傷をつけても、全額を払うとは限らない

借りた人の負担になる傷でも、修理代の全額を払うとは限りません。ガイドラインは、2つの考え方で負担を絞っています。²

まず見るのは、年数です。クロス（壁紙）やカーペット、クッションフロアは、6年で価値が1円になるとみて、住んだ年数が長いほど借りた人の負担割合を小さくします。入居したときに新品でなければ、その分だけ出発点を下げて計算します。

なお、6年を過ぎていても負担がゼロになるとは限りません。わざと書いた落書きを消す工事費などは、借りた人の負担になることがあります。²

ただし、畳表、襖紙、障子紙は消耗品として、年数を考えません。フローリングの部分的な補修も同じです。鍵をなくしたときのシリンダーの交換費用も、全額が借りた人の負担になります。²エアコンや冷蔵庫、ガスレンジ、インターホンなど、貸す側の設備は6年、流し台は5年、便器や洗面台は15年の耐用年数で考えます。

次に、範囲です。直すのは傷の部分に限り、工事ができる最小の単位が基本です。畳は1枚、フローリングは1平方メートルが単位。クロスも平方メートル単位が望ましいとしたうえで、傷を含む一面分までは借りた人の負担もやむを得ない、としています。色や模様を合わせるために部屋全体を張り替える分は、借りた人の負担になりません。タバコのヤニや臭いは、部屋全体が変色したり臭いが付いたりしたときに限って、部屋全体のクリーニングか張り替えが借りた人の負担になります。²

契約書の特約は、3つの条件がそろって効く

契約書に「退去時のクリーニング代は借りた人の負担」といった特約があることもあります。ガイドラインは、普通の原状回復より重い負担を借りた人に課す特約が認められる条件を、次の3つとしています。²

1. 特約が必要な理由があり、暴利でないなど、客観的で合理的な理由があること
2. 借りた人が、普通の原状回復を超える負担を負うと分かっていること
3. 借りた人が、その負担を負うと意思を示していること

最高裁の判例も、普通の使い方による傷みの補修費用を借りた人に負わせるには、その範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明を受けて明確に合意していることが必要だとしています。²退去の連絡をする前に、契約書の特約の欄と金額を読み直しておくと、立ち会いで慌てません。

退去の立ち会いで確かめること

ガイドラインは、入居時と退去時に、借りる人と貸す人が立ち会って部屋の状態を確認し、チェックリストや写真で記録するよう勧めています。記録は、あとで争いになったときの証拠にもなります。²

1. 解約の予告期間を契約書で確認し、退去の連絡をする。
2. 入居時のチェックリストや写真を探す。なければ、退去の前に部屋全体を写真に撮る。
3. 立ち会いで指摘された傷は、その場で写真を撮り、いつからあるものかを伝える。
4. 修理の範囲が、傷を含む一面分か部屋全体かを聞く。
5. 住んだ年数が負担割合に入っているかを聞く。
6. 見積もりと敷金の精算書は、単価、面積、負担割合が分かる内訳を書面でもらう。

その場で金額の確定にサインを求められても、内訳を見てから返事をしたいと伝えてかまいません。

納得できないときの相談先

ガイドラインは負担割合の一般的な基準を示したもので、法的な拘束力はありません。²国土交通省も、契約書の条文があいまいなときなどは、ガイドラインを参考に話し合うよう案内しています。³

話し合いで行き詰まったら、消費者ホットライン188に電話すると、近くの消費生活センターなどの相談窓口につながります。⁴それでも解決しないときは、60万円以下の金銭の支払いを求める少額訴訟という手続きもあります。原則1回の審理で判決が出て、申立ての手数料は訴額60万円で6,000円です。⁵

転勤で引っ越すことになった人は、会社の手続きも並行して進みます。異動と転勤の違いは異動、転勤、出向、転籍の違いで確かめられます。

この記事は、2026年11月2日に確認した国土交通省のガイドラインと民法にもとづいています。個別の判断は、管理会社や貸す側との話し合い、消費生活センターへの相談で確かめてください。

注

1. 民法第621条・第622条の2 ↩ ↩²

2. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章（原状回復の定義、別表1・別表2、特約の要件、物件の確認の徹底） ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹²

3. 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」 ↩

4. 消費者庁「消費者ホットライン」 ↩

5. 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」Q&A ↩